Prescrição quinquenal da cobrança de taxas condominiais: Tema Repetitivo 949 do STJ

A cobrança de taxas condominiais é uma temática recorrente no âmbito do Direito Imobiliário e suscita importantes discussões jurídicas, sobretudo quanto ao prazo prescricional para seu exercício. Com a vigência do Código Civil de 2002 e a evolução jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, consolidou-se o entendimento sobre a prescrição quinquenal para a pretensão de cobrança das obrigações condominiais. Este artigo aborda o Tema Repetitivo 949 do STJ, que pacificou a matéria e oferece segurança jurídica aos condomínios e condôminos.

As taxas condominiais, ordinárias ou extraordinárias, destinam-se à manutenção e administração das áreas comuns de condomínios horizontais ou verticais, sendo obrigação de todos os condôminos, conforme os artigos 1.336 e 1.345 do Código Civil. Entretanto, o inadimplemento dessa obrigação tem gerado litígios quanto ao prazo para o exercício da pretensão de cobrança.

A interpretação inicial oscilava entre a aplicação do prazo geral de prescrição decenal (artigo 205 do CC) e o prazo quinquenal (artigo 206, § 5º, I, do CC), culminando na necessidade de uniformização pela Corte Superior.

Para dirimir tais dúvidas, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.483.930/DF, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 949), fixou a seguinte tese: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação”. O acórdão foi publicado em 1º de fevereiro de 2017, sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão.

No voto, o relator destacou que “o artigo 206, § 5º, I, do Código Civil de 2002, ao dispor que prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, é o que deve ser aplicado ao caso”. Também frisou que “as taxas condominiais ordinárias ou extraordinárias aprovadas em assembleia geral possuem liquidez e certeza, sendo documentos hábeis para a cobrança judicial”.

A decisão foi fundamentada em três principais argumentos:

– Natureza jurídica da obrigação condominial: As taxas condominiais possuem natureza propter rem, estando vinculadas ao imóvel e não ao condômino. Assim, a obrigação de pagamento se renova periodicamente, enquadrando-se na hipótese do artigo 206, § 5º, I, do CC.

– Periodicidade das prestações: A exigibilidade mensal ou recorrente das taxas condominiais justifica a aplicação do prazo prescricional quinquenal, em consonância com a previsão legal de cobrança de prestações periódicas.

– Liquidez da dívida: O STJ reconheceu que as taxas condominiais são dívidas líquidas e certas, uma vez que são aprovadas em assembleia geral e constam em ata devidamente formalizada, atendendo aos requisitos do artigo 206, § 5º, I, do CC.

Pois bem, o prazo prescricional quinquenal tem como termo inicial o dia seguinte ao vencimento da prestação, conforme entendimento do STJ. Esse marco temporal está alinhado ao princípio da actio nata, segundo o qual a pretensão surge quando o direito subjetivo é violado.

Conforme destacado no acórdão, “as taxas condominiais vencem e se tornam exigíveis na data fixada em assembleia, sendo irrelevante eventual contestação posterior do devedor quanto à sua obrigação”.

Além disso, como enfatizam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, “o interesse prevalecente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ficando ressalvado ao adquirente o direito de interpor ação regressiva em face do alienante, a fim de reaver tais valores” (Curso de Direito Civil. Vol. 5. 9ª ed. rev., ampl. e atual. Editora Juspodivm: Bahia, 2013, p. 734).

Assim, o reconhecimento da prescrição quinquenal implica a extinção da pretensão de cobrança das taxas condominiais vencidas há mais de cinco anos, contados do ajuizamento da ação. Contudo, não afeta o direito material subjacente, permitindo que novas prestações sejam cobradas regularmente.

Como síndicos, empresas e condôminos devem proceder

Nesse sentido, os síndicos e administradoras de condomínios devem adotar medidas para assegurar a regularidade da arrecadação condominial, como:

– Controle rigoroso das inadimplências: Monitorar o vencimento e o pagamento das taxas condominiais, evitando que os créditos sejam atingidos pela prescrição.

– Cobrança extrajudicial tempestiva: Priorizar a negociação e a cobrança extrajudicial nos primeiros meses de inadimplemento.

– Ajuizamento célere de ações judiciais: Propor ações de cobrança antes do decurso do prazo quinquenal, resguardando os interesses do condomínio.

Adicionalmente, destaca-se que “a pontualidade no pagamento das despesas de condomínio constitui dever dos condôminos e fator importante para a boa administração” (Lopes, João Batista. Condomínio. 10ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 123).

Conclui-se que a definição do prazo prescricional quinquenal para a cobrança de taxas condominiais, conforme o Tema Repetitivo 949 do STJ, representa um avanço significativo na uniformização da jurisprudência e na promoção da segurança jurídica. Esse entendimento reforça a necessidade de uma gestão condominial eficiente e proativa, além de garantir o equilíbrio entre os direitos e deveres dos condôminos.

Para administradores e síndicos, a compreensão detalhada desse tema é essencial para a atuação preventiva e a solução eficaz de litígios relacionados à inadimplência condominial, contribuindo para a harmonia e sustentabilidade financeira dos condomínios.