Cobrança da taxa de associação em loteamentos abertos e não aplicação do Tema 492/STF da Lei 13.456

Quando se trata de loteamentos fechados, a cobrança de taxas por associações de moradores é objeto de grande polêmica, inclusive por diversos artigos bordados e veiculados aqui nesta ConJur [1] com vieses tanto para associados, não associados, construtoras e entidades vinculadas a essa espécie de subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação ou ampliação das vias já existentes.

Como se sabe, embora essa espécie de empreendimento já esteja há muito tempo consolidada no mercado imobiliário brasileiro, a ausência de regramento específico na Lei de Parcelamento de Solo (Lei 6.766/1979) trouxe grande insegurança jurídica nas relações entre loteadoras, proprietários e associações, em especial no que tange à manutenção das áreas que seriam de uso coletivo dos moradores.

Considerando a flagrante ausência de previsão legal e da dependência de legislações municipais, as discussões sobre esse tema foram frequentemente levadas ao Judiciário, o que culminou no julgamento do Tema 492 pelo Supremo Tribunal Federal, que já está sendo usado como fundamento para diversos julgados nos tribunais estaduais de todo o país.

À primeira vista, pode-se entender, simplesmente, que, de acordo com o STF, “a cobrança de taxas, em loteamento urbano, de proprietário não associado ofende o direto à livre associação”, e, portanto, a cobrança de taxas seria inconstitucional.

No entanto, no julgamento, o próprio STF estabeleceu condições para que tais cobranças sejam válidas, o que já foi objeto de outros estudos e artigos publicados nas mídias.

Taxas de manutenção e conservação

Com efeito, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários ou moradores em loteamentos, em função da solidariedade de interesses coletivos, com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, sujeitam todos os proprietários, moradores, associados ou não associados, desses loteamentos, por conta dos seus atos constitutivos, a suportarem o alcance dos objetivos dessas associações, espalhadas por todo o território nacional. Nessa linha, todos os proprietários de lotes, deveriam contribuir com o pagamento das taxas de manutenção e conservação fixadas por ocasião das assembleias gerais dessas respectivas associações.

Todavia, a questão que aqui se coloca é a seguinte: e se o loteamento for aberto, sem controle de acesso e os moradores tiverem adquirido o imóvel antes da entrada em vigor da Lei 13.456/17?

Essa polêmica vem aparecendo em diversos casos recentes nos tribunais estaduais, especialmente no Tribunal de Justiça de São Paulo e ainda existe grande divergência entre os julgadores.

A exemplo, cita-se o julgamento ocorrido em 12 de novembro deste ano, em que os membros da 10ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça deram parcial provimento à apelação das rés, proprietárias de lotes adquiridos antes da promulgação da Lei 13.465/17 e que estavam sendo cobradas pelo pagamento de taxas de associação que presta serviços em loteamento aberto, após registrarem duas divergências entre os cinco desembargadores convocados ao julgamento [2].

Jurisprudência não está sedimentada

As divergências foram objetivas no sentido de que o contrato padrão não seria suficiente para gerar associação, bem como que os adquirentes não estariam vinculados eternamente pelo pagamento das taxas associativas. Além do mais, o fato de um loteamento ser aberto não há que se falar em aplicação objetiva do Tema 492 do STF. Por outro lado, a maioria dos julgadores entendeu que as taxas cobradas após a lei de 2017 deveriam ser pagas,  independentemente da situação de acesso ao loteamento.

O que se verifica é que a jurisprudência ainda não está totalmente sedimentada, mas que o Tema 492 se aplica exclusivamente a loteamentos fechados, já que trata da possibilidade de uma associação cobrar taxas de manutenção e conservação de um loteamento imobiliário urbano de proprietários que não estejam associados, mas que tal loteamento tenha controle de acesso.

Por fim, é essencial ter-se em vista que a tese fixada pelo Supremo é que a cobrança de taxas é inconstitucional até a Lei 13.465/2017, ou seja, a partir de tal legislação, ou de legislação municipal específica anterior, a cobrança de taxas é válida para todos os proprietários, associados ou não, desde que o loteamento não seja aberto para a prestação de serviços pela própria municipalidade, uma vez que às associações é vedada a usurpação de função da municipalidade.

[1] aqui , aqui e aqui.

[2] Processo nº 1000059-46.2023.8.26.0363: “Declararam, de ofício, a prescrição parcial da ação e deram parcial provimento ao recurso, vencido o 2º juiz, que dava provimento ao recurso das rés para julgar a ação improcedente. Tendo em vista o julgamento não unânime e considerando o disposto no art. 942, caput e §1º, foram convocados a integrar a turma julgadora como 4º juiz o Des. Elcio Trujillo e como 5º juiz o Des. Coelho Mendes. O 4ºjuiz acompanhou a divergência e o 5º juiz acompanhou o relator. Portanto, por maioria devotos, declararam, de ofício, a prescrição parcial da ação e deram parcial provimento ao recurso V. U. Acórdão com o relator sorteado. Declaram voto o 2º juiz e a 3ª juíza.”