Alienação fiduciária e inadimplência: o STJ esclarece os direitos do credor

Tema que é frequentemente objeto de questionamento de nossos clientes é se o credor titular de garantia de alienação fiduciária de imóvel pode executar judicialmente a dívida garantida ou se deve, obrigatoriamente, consolidar a propriedade fiduciária em caso de inadimplemento do devedor.

Antes de seguir com a resposta ao questionamento, que foi brilhantemente dada pelo STJ no julgamento do Recurso Especial nº 1.965.973, de relatoria de Ricardo Villas Bôas Cueva, cumpre retomar alguns conceitos.

A garantia fiduciária, por sua natureza, transfere ao credor a propriedade resolúvel do bem do devedor. O devedor, por seu turno, transfere a propriedade do bem ao credor, conservando a posse direta.

No caso da alienação fiduciária do bem imóvel, modalidade de garantia essa muito utilizada nos contratos de financiamento habitacional, o instrumento que constitui a garantia deve prever o valor de avaliação do imóvel. Este é o valor pelo qual o imóvel será leiloado em caso de consolidação da propriedade fiduciária. Toda a formalização da garantia é feita junto ao cartório de registro de imóveis competente.

Consolidação da propriedade

A consolidação da propriedade, por seu turno, é o ato a partir do qual o credor fiduciário dará sequência na excussão da garantia. Diante do inadimplemento do devedor, o credor inicia junto ao cartório de registro de imóveis procedimento para notificação do devedor, para que purgue a mora dentro do prazo previsto no instrumento que constituiu a garantia.

Superado o prazo, sem o pagamento da dívida, o credor será intimado para pagar o ITBI e transferir o imóvel para si. Pela regra do constituto possessório, o credor não pode imediatamente adjudicar o bem para quitar a dívida. Deverão ser realizados os eventos de venda — leilões extrajudiciais. A primeira praça deverá considerar o valor da avaliação. Na segunda praça, o imóvel vai a leilão pelo valor suficiente para cobrir a dívida e despesas.

Caso não haja êxito nos eventos de venda do imóvel, é então permitido ao credor tornar-se derradeiro proprietário do bem.

Nem sempre esta alternativa será a melhor para o credor liquidar sua dívida, considerando os custos com a excussão da garantia, risco de não conseguir vender o imóvel, demora na venda, ou venda por um preço inferior ao da dívida, etc.. E diante deste contexto, pode surgir a legítima dúvida se é possível ao credor, ao invés de seguir na consolidação da propriedade fiduciária, satisfazer sua dívida por meio de execução de título extrajudicial. Ainda, dentro deste contexto, outra dúvida é se a opção pela execução de título extrajudicial gera a renúncia à garantia.

Cobrança judicial por alienação fiduciária

O STJ, então, em verdadeira lição sobre o tema, esclareceu que é, sim, dado ao credor, opção pela cobrança judicial da dívida garantida por alienação fiduciária, sem que isso implique na renúncia à garantia.

Foi devidamente registrado que, se o título garantido for líquido, certo e exigível, constituindo um título executivo nos termos do artigo 784 do CPC, o credor pode escolher pela cobrança judicial da dívida.

E mais do que isso, considerando que, com a alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade do bem ao credor, mantendo consigo somente a expectativa do direito de propriedade, é facultado ao credor fiduciário, ainda, penhorar os direitos aquisitivos que o devedor detém, o que permitirá ao credor consolidar a posse do bem e mandar o imóvel para leilão no âmbito da execução de título extrajudicial.

Afasta-se, também com esta possibilidade de executar judicialmente o contrato, o risco de o produto da venda do leilão extrajudicial não ser suficiente para quitar a dívida, o que gerava eterna discussão se é dado ao credor oportunidade  de ajuizar execução para perseguir o saldo devedor, depois de já ter consolidado a propriedade fiduciária.

Assim, a constituição da garantia fiduciária como pacto adjeto à confissão de dívida/cédula de crédito bancário não modifica o direito do credor de optar pela cobrança judicial de seu crédito, desde que o título que instrumentaliza a dívida seja um título executivo nos termos da lei, assim como a opção pela via judicial não implica na renúncia sobre a garantia.