Avaliações dos imóveis no âmbito do Marco Legal das Garantias

A Lei nº 14.711 de 2023, conhecida como “Marco Legal das Garantias”, representa um significativo avanço na legislação, sancionada em 30 de outubro de 2023. Seu principal objetivo é o aprimoramento do arcabouço legal relacionado às garantias em transações financeiras e melhoria dos procedimentos de execução.

Com a implementação da lei, busca-se uma otimização do ambiente de negócios, proporcionando maior segurança jurídica para as operações de crédito e reduzindo a burocracia associada ao mercado de empréstimos e crédito.

A simplificação dos procedimentos para retomada de garantias em casos de inadimplência é fundamental para a eficiência do mercado financeiro e imobiliário, o que, por sua vez, tem como pretensão um impacto positivo na economia como um todo.

A lei introduz a possibilidade de execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca.

O novo procedimento para execução da hipoteca assemelha-se ao da execução extrajudicial da alienação fiduciária, incluindo, ainda, a possibilidade de, em caso de insucesso na venda do bem por meio de leilão, permitir ao credor promover a venda direta do imóvel no prazo de 180 dias, apresentando, assim, nova perspectiva ao uso dessa modalidade de garantia.

Vale registrar que a alienação fiduciária, uma das principais garantias utilizadas no mercado, não exigia a tutela judicial para sua execução. O Marco Legal das Garantias agora estende procedimento similar da alienação fiduciária à hipoteca, facilitando sua execução.

Destaca-se, ainda, a introdução da figura do “agente de garantia”, que poderá ser contratado por um ou mais credores para atuar em nome próprio, podendo realizar o registro de gravame, gerenciar e executar as garantias, e, inclusive, atuar de forma judicial.

Novidades e agilização

O Marco Legal das Garantias institui também a possibilidade de o tabelião de protestos enviar intimação para o devedor por meio de aplicativos de mensagem instantânea, assim como, atuar propondo medidas de renegociação da dívida, desde que incumbido para tanto pelo credor.

Dentre tantas novidades e alterações trazidas pelo Marco Legal das Garantias destaca-se a possibilidade de constituição de nova alienação fiduciária sobre a propriedade superveniente, o que viabiliza que o mesmo imóvel seja utilizado como garantia em mais de uma transação como operações de crédito novas e autônomas, mas desde que contratada com o credor titular da propriedade fiduciária.

Em outras palavras, será possível constituir duas ou mais garantias de alienação fiduciária sobre o mesmo bem. Trata-se de inteligente mecanismo que irá possibilitar equacionar de forma mais eficiente a relação entre o valor do financiamento/empréstimo e o valor de avaliação do bem dado em garantia, minimizando as hipóteses de excesso de garantia, usualmente identificadas nas operações garantidas por alienação fiduciária.

Neste ponto, abrimos parênteses para importante questão: o excesso de garantia.

Como, na maior parte das vezes, o montante de um crédito concedido é substancialmente inferior em relação ao valor do imóvel dado em garantia, as exigências dos agentes em relação à qualidade dos trabalhos de avaliação vêm decaindo gradativamente.

Como consequência, é inevitável que a precisão — ainda que atenda preceitos de norma — pode ser afetada.

Nessas circunstâncias é imprescindível que novas alienações fiduciárias sejam sempre precedidas de avaliações atualizadas e de qualidade, para que se tenha certeza de que, consideradas alienações anteriores, efetivamente haja um saldo de valor suficiente para garantir a nova operação.

Em outras palavras, é necessária certeza sobre a efetiva existência do excesso de garantia.

Enfatiza-se também, entre as novidades, a disposição que permite o “recarregamento” ou “extensão” da dívida garantida em alienação fiduciária ou hipoteca perante o mesmo credor, com diferentes requisitos para cada modalidade.

Esse mecanismo tende a diminuir, especialmente em operações de longo prazo, a significativa diferença entre o valor da garantia e o valor atualizado da dívida, viabilizando ao tomador a utilização do mesmo imóvel garantido para novas captações de empréstimo.

A legislação prevê que é permitido ao devedor contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original, dentro do limite da sobra de garantia da operação inicial, contanto que não se altere o valor máximo e o prazo previamente estabelecido, bem como seja no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e nas operações com empresas simples de crédito.

Entretanto, abre-se uma exceção frente à escolha de outra instituição desde que ela seja integrante do mesmo sistema de crédito cooperativo da instituição credora da operação original.

Com relação à sobra de garantia, cabem exatamente as mesmas observações feitas em parágrafos anteriores sobre excesso de garantia.

É fundamental que, mediante análise apropriada de periodicidades e valores de recarregamentos, haja previsões de avaliações regulares das garantias, para que se tenha certeza de que tais operações estejam efetivamente protegidas.

Essas duas principais novidades, quais sejam, possibilidade de nova alienação fiduciária sobre a propriedade superveniente e “recarregamento” da dívida, têm como objetivo reduzir o subaproveitamento dos imóveis nas operações de crédito. Esse subaproveitamento deve ser tecnicamente comprovado, como já destacado anteriormente.

Qualidade das avaliações

Em que pesem as mudanças legais, pouco se fala sobre a qualidade das avaliações dos imóveis. Além das atualizações de avaliações é necessário ter sempre em mente que, especialmente quando se trata de utilizar valores remanescentes de garantias, as avaliações dos bens devem buscar identificar não só os seus valores com precisão, mas também fornecer subsídios fundamentados acerca de sua adequação ao mercado local e liquidez, que são fundamentais para mensuração de riscos das operações.

Em momentos de estresse do mercado, normalmente os imóveis que primeiro perdem valor são aqueles mercadologicamente inadequados ou com histórico de baixa liquidez.

A qualidade da avaliação é crucial também no momento de execução da garantia. Nesse sentido, quanto mais recente for a avaliação, especialmente em operação de longo prazo, maior a probabilidade de corrigir e identificar a valorização ou desvalorização do bem no decurso do tempo, algo natural em se tratando de bem imóveis.

A precisão e o detalhamento da avaliação do imóvel devem, também, diminuir consideravelmente as possibilidades de questionamento pelo devedor inadimplente em relação aos parâmetros utilizados para precificação do bem no leilão.

De forma objetiva, ao melhorar as medidas de execução das garantias em operações de crédito, há uma redução do risco ao credor, sendo que, consequentemente, há uma tendência de redução de custos ao tomador. Em linhas gerais, mantendo os mesmos níveis macroeconômicos, a maior segurança ao credor tende a beneficiar na ponta os devedores com a redução das taxas de juros.

Por fim, no nosso entendimento, a nova Lei está pautada em criar um ambiente de empréstimos mais seguro, ao promover a ampliação das modalidades de cessão de crédito e, consequentemente, estimular a concorrência no sistema financeiro por meio da redução do risco para o credor, o que, por sua vez, tende a reduzir os custos para o tomador.