Penhorabilidade dos direitos aquisitivos em imóveis do Minha Casa, Minha Vida

A compreensão dos aspectos legais relacionados à posse e ao uso de imóveis financiados exige a distinção entre os conceitos de direitos aquisitivos e propriedade plena. Essa diferenciação é fundamental para entender as limitações e possibilidades legais de quem adquiriu um imóvel ainda em processo de financiamento.

Os direitos aquisitivos correspondem ao direito contratual de uma pessoa adquirir, no futuro, a propriedade plena de um bem, geralmente após o cumprimento de determinadas condições, como o pagamento integral do financiamento. Nesse estágio, o adquirente possui apenas uma expectativa de direito, o que significa que ele pode utilizar e usufruir do imóvel, mas não tem total liberdade para dispor dele, como vender ou hipotecar, sem atender às exigências contratuais impostas pelo financiador. Programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida ilustram bem essa situação, em que o comprador detém apenas os direitos aquisitivos até a quitação completa do financiamento.

Por outro lado, a propriedade plena confere ao proprietário todos os direitos sobre o imóvel, sem restrições. Isso inclui o direito de usar, dispor e reivindicar o bem contra terceiros, além da possibilidade de vendê-lo ou oferecê-lo como garantia em operações financeiras. A propriedade plena é formalizada com o registro no cartório de imóveis, que transfere definitivamente o bem ao nome do proprietário.

Penhorabilidade

Recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 2.172.631, reforça essa distinção ao permitir a penhora dos direitos aquisitivos em ações judiciais, desde que o imóvel em si não seja afetado até que as obrigações contratuais sejam integralmente cumpridas. Essa medida está em consonância com o entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), que reconheceu a possibilidade de penhora dos direitos pessoais do devedor, sem comprometer a propriedade plena, ainda em posse do financiador.

Embora o programa Minha Casa, Minha Vida estabeleça restrições à alienação para proteger os beneficiários de baixa renda, a decisão do STJ avalia que a penhora dos direitos aquisitivos não fere a finalidade social da política habitacional. Isso ocorre porque o imóvel permanece sob as mesmas condições contratuais até a quitação total, preservando, assim, a segurança habitacional dos compradores enquanto garante aos credores o direito de buscar a satisfação de suas dívidas.

O entendimento do STJ sobre a penhorabilidade dos direitos aquisitivos foi ratificado em recente decisão, que envolve um caso de dívida condominial. O recurso especial, interposto em agosto de 2024, abordou a questão da penhora dos direitos aquisitivos de um imóvel financiado pelo programa Minha Casa, Minha Vida para garantir o pagamento de débito condominial. A corte reafirmou a possibilidade de penhorar os direitos aquisitivos, com base na interpretação das disposições do Código de Processo Civil, que permite a penhora de direitos pessoais relacionados ao imóvel, como os direitos aquisitivos resultantes de um contrato de alienação fiduciária.

O acórdão destaca que, embora a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciário enquanto ele estiver na posse direta do imóvel, o direito de propriedade plena ainda pertence ao credor fiduciário até que o financiamento seja quitado. Portanto, a penhora não pode recair sobre o imóvel em si, mas sim sobre os direitos aquisitivos, que são passíveis de execução judicial.

A decisão do Superior Tribunal estabelece um equilíbrio entre o direito dos credores e a proteção dos beneficiários de programas habitacionais. A penhora dos direitos aquisitivos não compromete o caráter social do programa Minha Casa, Minha Vida, pois o imóvel não pode ser transferido até a quitação completa do financiamento. Assim, o entendimento da corte contribui para a proteção social, sem desconsiderar os direitos financeiros dos credores legítimos.

Equilibrando os interesses dos credores com a proteção social dos beneficiários, o STJ oferece uma orientação clara para futuras disputas judiciais. Essa decisão reflete um compromisso entre a proteção dos direitos financeiros e o objetivo social de políticas públicas habitacionais, demonstrando a complexidade de harmonizar justiça econômica e segurança social no contexto dos imóveis financiados.