Usucapião extraordinária e citação do proprietário falecido: como proceder

A usucapião extraordinária previsto no 1.238 do Código Civil, como meio de aquisição originária da propriedade pela prescrição aquisitiva, vem socorrer àqueles que, por um longo período utilizando a coisa com ânimo de dono, não possui justo título, esbarrando na possibilidade de ingressar no fólio real como proprietário, já que, não há como cumprir o princípio da continuidade e especialidade registral.

"Artigo 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis."

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Da regra acima destacada, a priori, ao se propor uma ação de usucapião extraordinária, quase sempre se tem em mente que, basta ter atingido o postulante os requisitos ensejadores, ou seja, lapso temporal ininterrupto de 15 anos (dez anos no caso de ter no imóvel sua moradia habitual e realizado obras ou serviços de caráter produtivo), ânimo de dono e inexistência de oposição à posse que, assim é suficiente para que seja reconhecida a usucapião nesta modalidade.

Na prática, questões de ordem processual podem aparecer, as quais não sendo elucidadas no curso do processo, é causa impeditiva do reconhecimento da pretensão aquisitiva fulminando de nulidade insanável [1], citando, à guisa de exemplo, o caso em que os proprietários que constam na matrícula do imóvel registrado sejam falecidos e, não se tem notícias de abertura de inventário e nem conhecimento da existência de herdeiros.

Pois bem, valendo do exemplo acima, há que se ter em mente que é necessário, nos casos que se busca o reconhecimento da usucapião de imóvel em que há registro imobiliário, da citação para compor o polo passiva da ação daquele que figura como proprietário no folio real no competente serviço registral.

Nesse particular, eis o que preconiza o artigo 246, § 3º do CPC:

"Artigo 246. A citação será feita preferencialmente por meio eletrônico, no prazo de até dois dias úteis, contado da decisão que a determinar, por meio dos endereços eletrônicos indicados pelo citando no banco de dados do Poder Judiciário, conforme regulamento do Conselho Nacional de Justiça.
(…)
§3º Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada."

Muito embora não haja uma manifesta previsão nesse sentido mas apenas a menção expressa da exigência da citação pessoal dos confinantes, a jurisprudência consolidada é no sentido que a citação dos proprietários do imóvel usucapiendo deve ser realizada pessoalmente, apenas admitindo seja procedida via edital nos casos em que se esgotou as tentativas de encontrar o paradeiro dos mesmos.

Doutra banda, sobrevindo notícias que os proprietários são falecidos, como proceder?

O caminho a ser trilhado deve ser primeiro buscar notícias a despeito de eventual abertura de inventário, quer judicial ou extrajudicial ou, se há existência de testamento para que, assim, possa ter conhecimento dos termos e de possíveis herdeiros, representante do espólio, etc.

Tendo sido diligenciado no afã de conseguir tais informações e não tendo logrado êxito, como no caso de pessoas que faleceram há longos anos, necessário ainda desvelar informações a despeito de seus paradeiros via sistemas de buscas judicias: Siel, TRE, Infojud, Infoseg, Renajud, etc., isto porque o colendo Superior Tribunal de Justiça já assentou entendimento que primeiro deve-se esgotar as tentativas de localização do paradeiro do réu [2].

De igual modo, hodiernamente é possível acessar os sistemas notarias e registrais prestando informações dos dados daquele que figura na matrícula imobiliária para que, assim, possa ser realizado pesquisas na busca de conseguir informações relevantes sobre os proprietários do bem que se postula a usucapião.

Superado todas as tentativas na forma acima apresentadas, ao postulante ao reconhecimento da pretensão aquisitiva, cabe requerer, no caso do reconhecimento do falecimento dos mesmos, a citação via edital do espólio e de seus herdeiros.

Com relação ao pedido de usucapião extrajudicial, sem querer adentrar no tema, lança-se mão apenas do Provimento CNJ nº 65/2017:

"Artigo 12. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante."   

Regularizado a necessária composição do polo passivo da demanda, cumpridas as formalidades legais, comprovado os requisitos ensejadores da usucapião extraordinária, a mesma é legitimada via sentença declaratória de reconhecimento de usucapião, a qual confere a seu titular o direito de requerer seu ingresso no fólio real, independentemente de quaisquer vícios que possam existir anteriormente ao bem.