O direito de preferência na aquisição do imóvel rural e na renovação da parceria
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24 de setembro de 2021, 8h00
A partir desta semana, serão publicados diversos artigos em sequência que discutem a respeito da aplicação, ou não, do direito de preferência nos contratos de parceria rural. Além da presente análise, que traz um parâmetro geral dessa discussão, foram analisadas as jurisprudências do Tribunal de Justiça de São Paulo, do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul e do Superior Tribunal de Justiça, as quais serão publicadas posteriormente. Desse modo, em razão das diversas omissões legislativas, é preciso verificar o posicionamento da jurisprudência e da doutrina para se obter uma resposta à questão: o direito de preferência é aplicável aos contratos de parceria rural?
Nesse sentido, a doutrina divide-se em dois grandes grupos: aqueles que defendem a aplicação do direito de preferência à parceria rural e aqueles que lhe são contrários. No primeiro grupo, encontram-se doutrinadores como Tatiana Bonatti Peres [1], Wellington Pacheco de Barros [2], Vilson Farreto [3], Altamir Pettersen e Nilson Marques [4], Paulo Guilherme de Almeida [5] e, mudando recentemente de posicionamento, José Fernando Lutz Coelho [6]. Esses autores fundamentam a aplicação do direito de preferência às parcerias mediante duas interpretações: a) interpretação principiológica do Direito Agrário, uma vez que esse visa à preservação das relações jurídicas para continuidade do trabalho na terra e à conservação da empresa rural; b) interpretação extensiva das normas do arrendamento, nos termos do artigo 96, VII do Estatuto da Terra (ET) [7] e artigo 34 do Decreto 59.566/66 [8].
No segundo grupo, por sua vez, encontram-se doutrinadores como Oswaldo e Sílvia Opitz [9], Giselda Hironaka [10], Paulo Torminn Borges [11], Fernando Pereira Sodero [12] e, antes de alterar seu posicionamento, José Fernando Lutz Coelho [13]. Esses autores fundamentam a não aplicação do direito de preferência às parcerias também mediante duas interpretações: c) interpretação gramatical do Estatuto da Terra e do decreto regulador, uma vez que esses diplomas não dispõe expressamente acerca desse direito, tampouco o regulam; d) interpretação por natureza jurídica, nessa ideia, o direito de preferência seria cabível apenas aos contratos de arrendamento, uma vez que ele detém natureza jurídica de locação, e não aos de parceria, os quais detém natureza jurídica de sociedade.
Ao assumir a corrente da aplicabilidade, entende-se que há duas espécies de direito de preferência nos contratos de parceria rural: o direito de preferência do parceiro outorgado na aquisição do imóvel rural cedido e o direito de preferência do parceiro outorgado na renovação do contrato.
Quando se trata de direito de preferência do parceiro outorgado na aquisição do imóvel rural, deve-se aplicar os artigos 92, §§3º e 4º, do Estatuto da Terra [14], e, por extensão, os artigos 45 a 47 do Decreto 59.566/66 [15]. Isso significa que o parceiro outorgado pode exercer o direito de preferência dentro de 30 dias a contar da notificação extrajudicial feita pelo parceiro outorgante. Além disso, caso não notificado, o parceiro outorgado poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel cedido, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no registro de imóveis [16].
Já quando se trata de direito de preferência do parceiro outorgado na renovação do contrato de parceria rural, deve-se aplicar os artigos 96, II, do Estatuto da Terra [17], e, por extensão, o artigo 22 e parágrafos do Decreto 59.566/66 [18]. Nesse sentido, o parceiro outorgante deverá notificar o parceiro outorgado sobre propostas recebidas ou sobre a intenção de retomada em até seis meses antes do vencimento do contrato de parceria. Para isso, a notificação deve ser instruída com cópia autêntica das propostas.
Quanto à renovação automática, estabelece o §1º do artigo 22 do Decreto 59.566/66 que não havendo a notificação no prazo mencionado, considera-se o contrato automaticamente renovado, desde que o parceiro outorgado, nos 30 dias seguintes ao do prazo para a notificação não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente registro de títulos e documentos.
Portanto, nota-se que não há na doutrina um posicionamento pacífico acerca da aplicação, ou não, do direito de preferência nos contratos de parceria rural. Além disso, no caso de se considerar a aplicação, deve-se observar, a depender do tipo de preferência, os procedimentos previstos pelos artigos 22 e 45 a 47 do Decreto 59.566/66. Por fim, ressalta-se que as análises de jurisprudência de TJ-SP, TJ-RS e STJ serão feitas nos próximos artigos.
[1] PERES, Tatiana Bonatti. Direito agrário: direito de preferência legal e convencional. São Paulo: Almedina, 2016. p. 234.
[2] BARROS, Wellington Pacheco. Contrato de parceria rural: doutrina, jurisprudência e prática. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1999. p. 78-89.
[3] FARRETO, Vilson. Contratos Agrários: aspectos polêmicos. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 169-170.
[4] PETTERSEN, Altamir; MARQUES, Nilson. Uso e Posse Temporária da Terra: arrendamento e parceria. São Paulo: Pró-Livro, 1977, p.55-56.
[5] ALMEIDA, Paulo Guilherme. O Direito de Preferência nos Contratos Agrários. A atividade agrária como característica fundamental. In: Revista de Direito Civil, Imobiliário, Agrário e empresarial, ano 11, p. 118-122, abr-jun. 1987, p.120.
[6] COELHO, José Fernando Lutz. Contratos Agrários: Uma visão neo-agrarista. Curitiba: Juruá, 2011, p. 180.
[7] "Artigo 96 – Na parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, observar-se-ão os seguintes princípios: […] VII – aplicam-se à parceria agrícola, pecuária, agropecuária, agro-industrial ou extrativa as normas pertinentes ao arrendamento rural, no que couber, bem como as regras do contrato de sociedade, no que não estiver regulado pela presente Lei".
[8] "Artigo 34 – Aplicam-se à parceria, em qualquer de suas espécies previstas no artigo 5º dêste Regulamento, as normas da seção II, dêste Capítulo, no que couber, bem como as regras do contrato de sociedade, no que não estiver regulado pelo Estatuto da Terra".
[9] OPTIZ, Silvia; OPTIZ, Oswaldo. Curso completo de Direito Agrário. São Paulo: Saraiva, 2013. p. 315.
[10] HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes Novaes. Contratos Agrários. In: Revista de Direito Civil, Imobiliário, Agrário e Empresarial, ano 14, p. 100-121, jul-set, 1990.
[11] BORGES, Paulo Torminn. Institutos básicos do Direito Agrário. 8.ed. São Paulo: Saraiva, 1994. p. 107.
[12] SODERO, Fernando Pereira. Direito Agrário e reforma agrária, legislação brasileira. São Paulo, 1968. p. 133.
[13] COELHO, José Fernando Lutz. Contrato Agrários de Arrendamento & Parceria Rural no Mercosul. Curitiba: Juruá, 2008. p. 83.
[14] "Artigo 92 – A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei. […] § 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo. § 4° O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis"
[15] "Artigo 45.- Fica assegurado a arrendatário o direito de preempção na aquisição do imóvel rural arrendado. Manifestada a vontade do proprietário de alienar o imóvel, deverá notificar o arrendatário para, no prazo, de 30 (trinta) dias, contado da notificação, exercer o seu direito (artigo 92, § 3º do Estatuto da Terra) Art 46. Se o imóvel rural em venda, estiver sendo explorado por mais de um arrendatário, o direito de preempção só poderá ser exercido para aquisição total da área. § 1º O proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas, se estas não abrangerem a totalidade da área. § 2º Nos casos dêste artigo, fica assegurado a qualquer dos arrendatários, se os outros não usarem do direito de preempção, adquirir para si o imóvel. Art 47. O arrendatário a quem não se notificar a venda, poderá depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição da escritura de compra e venda no Registro Geral de Imóveis local, resolvendo-se em perdas e danos o descumprimento da obrigação (artigo 92, § 4º, do Estatuto da Terra)".
[16] Borges, Antonino Moura. Parceria e Arrendamento Rural. Campo Grande: Contemplar, 2013. p. 43-44.
[17] "Artigo 96 – Na parceria agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa, observar-se-ão os seguintes princípios: […] II – expirado o prazo, se o proprietário não quiser explorar diretamente a terra por conta própria, o parceiro em igualdade de condições com estranhos, terá preferência para firmar novo contrato de parceria".
[18] "Artigo 22 – Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o arrendador até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo das propostas recebidas, instruindo a respectiva notificação com cópia autêntica das mesmas (artigo 95, IV do Estatuto da Terra). § 1º Na ausência de notificação, o contrato considera-se automaticamente renovado, salvo se o arrendatário, nos 30 (trinta) dias seguintes ao do término do prazo para a notificação manifestar sua desistência ou formular nova proposta (artigo 95, IV, do Estatuto da Terra). § 2º Os direitos assegurados neste artigo, não prevalecerão se, até o prazo 6 (seis meses antes do vencimento do contrato, o arrendador {leia-se arrendatário ou parceiro outorgado} por via de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou para cultivo direto e pessoal, na forma dos artigos 7º e 8º deste Regulamento, ou através de descendente seu (artigo 95, V, do Estatuto da Terra). § 3º As notificações, desistência ou proposta, deverão ser feitas por carta através do Cartório de Registro de Títulos e documentos da comarca da situação do imóvel, ou por requerimento judicial. § 4º A insinceridade do arrendador poderá ser provada por qualquer meio em direito permitido, importará na obrigação de responder pelas perdas e danos causados ao arrendatário".
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